Nabídka kancelářských budov

V Praze bylo během druhého čtvrtletí roku 2021 dokončeno celkem 49 500 m2 kancelářských ploch. Nově dokončené prostory zahrnují čtyři nově postavené projekty – Bořislavka s 25 400 m2 v Praze 6, Astrid Offices s 3 500 m2 v Praze 7 a Mississippi House s 13 300 m2 a Missouri Park se 7 300 m2 v Praze 8.

Kancelářská plocha v projektech v aktivní fázi výstavby čítá 147 300 m2, z toho přibližně 14 600 m2 by mělo být na trh dodáno v druhé polovině roku 2021 a zbývajících 132 700 m2 pak v letech 2022-2023. Během druhého čtvrtletí 2021 nebyla zahájena výstavba žádného nového projektu ani rekonstrukce.

Budovy třídy A tvoří většinu nabídky moderních kanceláří (73 %), přičemž podíl nejkvalitnějších prostor s hodnocením AAA v celkovém objemu kancelářských prostor dosahuje více jak 17 %.

Celková nabídka neobsazených podnájmů v druhém čtvrtletí 2021 dosáhla 65 000 m2, což je ve srovnání s předchozím čtvrtletím pokles o 14 %.

Realizovaná poptávka

Celková hrubá realizovaná poptávka (včetně obnovených smluv – tzv. renegociací – a podnájmů) dosáhla v druhém čtvrtletí roku 2021 objemu 89 300 m2, což představuje mezičtvrtletní pokles o 5 %, nicméně meziroční nárůst o 10 %.

Největší hrubá realizovaná poptávka v 2. čtvrtletí 2021 byla zaznamenána v městských částech Praha 8 (21 %), dále pak v Praze 1 (18 %) a Praze 4 (14 %). Nejaktivnějšími společnostmi byly firmy působící v profesionálních službách (13 %), následovány společnostmi z veřejného sektoru (10 %) a společnostmi působícími v oboru spotřebního zboží (10 %).

V druhém čtvrtletí roku 2021 dosáhl podíl renegociací na celkové realizované poptávce 37 %, zatímco celkový objem nově pronajatých prostor včetně předpronájmů a expanzí představoval 55 % z celkové hrubé realizované poptávky. Celkový podíl podnájmů představoval zbývajících 8 %.

Významné pronájmy

Největší zveřejněnou transakcí druhého čtvrtletí 2021 byl nový pronájem Ministerstva průmyslu a obchodu (3 700 m2) v budově Václavské náměstí 42 v Praze 1, následován předpronájmem americké společnosti z oblasti zubního lékařství (3 500 m2) v budově Dock in Five v Praze 8, novým pronájem VŠCHT (3 200 m2) v budově Jankovcova 23 v Praze 7 a podpronájmem společnosti Košík ze skupiny Rockaway (3 000 m2) v budově Blox v Praze 6.

Podíl neobsazené plochy a čistá absorpce

Od 2. čtvrtletí 2021 bude PRF pravidelně zahrnovat čistou absorpci mezi klíčové ukazatele kancelářského trhu. Čistá absorpce vyjadřuje změnu v množství obsazených kancelářských prostor na trhu za dané období. V 2. čtvrtletí 2021 byla čistá absorpce pozitivní a dosáhla hodnoty 38 100 m2.

Nicméně vzhledem k poměrně vysokému množství nově dokončených ploch, které převýšilo úroveň čisté absorpce, mírně vzrostla míra neobsazenosti na 7,8 % (nárůst o 20 bazických bodů oproti minulému čtvrtletí). Celkový objem volných kanceláří dosáhl
291 400 m2. Největší objem dostupných kanceláří byl v Praze 4 s 70 900 m2, což představuje míru neobsazenosti na úrovni 7,3 %, následovala Praha 5 s 57 300 m2 a mírou neobsazenosti 9,0 %. Nejméně volných kanceláří bylo v Praze 2 s 5 900 m2 (míra neobsazenosti 4,4 %) a Praze 3 s 7 400 m2 (6,1 %).

Nájemné

I přes pokračující zvyšující se neobsazenost zůstalo nejvyšší dosahované nájemné v druhém čtvrtletí roku 2021 stabilní a pohybovalo se v rozmezí 22,00 až 22,50 eur za m2 na měsíc v centru města, 15,50–17,00 eur za m2 na měsíc ve vnitřních a 13,50–15,00 eur za m2 na měsíc ve vnějších částech města.


Reklasifikace kancelářských prostor

Členové Prague Research Fora - CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, JLL a Knight Frank - v roce 2020 provedli reklasifikaci všech nemovitostí, které jsou v současné době zařazeny do celkové výměry pražských moderních kanceláří tak, aby hodnocená kritéria lépe odrážela moderní trendy v oblasti nemovitostí a developmentu.

Minimální požadavky pro zařazení do celkové výměry moderních kanceláří třídy A nebo třídy B zůstaly nezměněny a zahrnují:

  • Dokončení nebo rekonstrukce po roce 1990
  • Velikost pronajímatelné plochy alespoň 1 000 m2
  • Dostupné jednotky jsou inzerovány odpovídajícím způsobem

Při hodnocení kvality nemovitosti jsou zahrnuty následující hlavní kategorie se stručným popisem:

· Technické specifikace – jak dobře je nemovitost postavena a vybavena

· Smart technologie – efektivita budovy, jaké smart technologie používají a jaké nadstandardní vybavení budovy nabízejí

· Lokalita – dostupnost, služby a občanská vybavenost v blízkosti nemovitosti

· Servis a zabezpečení – jakým způsobem je budova bezpečna a spravována

· Parkování – parkovací poměry s různými požadavky na budovy v centru města, ve vnitřním městě a ve vnějším městě

· Věk budovy – dokončení budovy nebo poslední rekonstrukce

· Subjektivní hodnocení – subjektivní hodnocení členů Prague Research Fora

Každé z kritérií má podkategorie, které umožňují bodování, což vede ke konečnému skóre nemovitosti. Maximální hodnoty každé kategorie jsou následující:

Kategorie

Podíl na celkovém hodnocení

Technické specifikace

41 %

Smart technologie

18 %

Lokalita

9 %

Servis a zabezpečení

9 %

Věk budovy

8 %

Parkování

8 %

Subjektivní hodnocení

7 %

V důsledku reklasifikace je 49 % nemovitostí zahrnuto do třídy A, přičemž pouze 8 % dosahuje nejlepších bodů a získává hodnocení třídy AAA. Zbývajících 51 % nemovitostí je hodnoceno jako třída B.

Příloha

Definice:

Celková výměra:

Celková výměra dokončených kancelářských ploch (obsazených či neobsazených), nově postavených od roku 1990 nebo zrekonstruovaných, třídy A a B, obsazených majitelem nebo k pronájmu a budovy státní správy. Budovy s výměrou menší než 1 000 m² jsou vyloučeny.

Nová nabídka:

Nově dokončené nebo zrekonstruované budovy, které obdržely kolaudační rozhodnutí v daném období.

Realizovaná poptávka:

Hrubá plocha reprezentuje celkovou podlahovou plochu pronajatou nebo předpronajatou, prodanou nebo předprodanou uživatelům za uvedené období. Neobsahuje prostory pod nabídkou. Prostor je pronajat, pokud je podepsána smlouva. Celková realizovaná poptávka obsahuje i renegociace, prodloužení pronájmů a podpronájmy, čistá realizovaná poptávka tyto transakce vylučuje.

Míra neobsazenosti:

Podíl fyzicky volných prostor v dokončených budovách na celkové výměře.

Nejvyšší nájemné:

Dosahované nájemné za nové budovy, vysoké technické kvality, v budovách v nejlepších lokalitách. Na trhu se ale mohou objevit i výjimečné projekty, kde je dosahováno vyšší nájemné.

Podpronájem:

Prostory nabízené k pronájmu současným nájemcem, který je smluvně vázán k nájmu prostor po delší dobu, než ve skutečnosti potřebuje.

COPYRIGHT © Prague Research Forum 2021

Tato publikace je vlastnictvím Prague Research Fora (Členové: CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, JLL a Knight Frank) a nesmí být kopírována, reprodukována a dále šířena v jakékoliv podobě nebo jakýmikoliv prostředky a to jako část nebo celek bez uvedení Prague Research Fora jako zdroje informace. Informace obsažené v publikaci byly získány ze zdrojů považovaných za důvěryhodné. Nicméně správnost informace nezaručujeme. O nepřesnostech nás informujte, abychom je mohli opravit. Prague Research Forum na sebe neváže odpovědnost za škodu nebo ztrátu způsobenou jakoukoliv neúmyslnou nepřesností v této zprávě.