Rozdíl může být patrný už u pravidelných měsíčních nákladů na provoz budovy. Passerinvest Group to ukazuje na příkladu připravované kancelářské budovy Sequoia v pražských Nových Roztylech, kde pro rok 2027 počítá s odhadovaným servisním poplatkem 87 Kč za m² měsíčně. Spotřeba energií přímo v prostorách nájemce je přitom oddělena a odhadována na dalších přibližně 24 Kč za m². U řady kvalitních pražských kancelářských budov se podle společnosti samotné servisní poplatky pohybují kolem 120 až 160 Kč za m² měsíčně, k tomu je ještě třeba připočítat přímou spotřebu médií. Rozdíl několika desítek korun na jednom metru se může zdát malý, u větších pronajatých ploch však může znamenat milionové částky ročně.
„Pokud si firma pronajímá 10 000 m², rozdíl 40 Kč za metr znamená 4,8 milionu korun ročně. Při desetileté smlouvě už se bavíme o částce, kterou nemá smysl schovávat někam do poznámky pod čarou za nájemné. Právě proto se při debatách s klienty o ceně kanceláře snažíme nedívat jen na headline rent. Podstatnější otázka pro mě je, kolik bude firma za své kanceláře skutečně platit každý měsíc a kolik ji budou stát za celé období nájmu. Jakmile do výpočtu přidáme servisní náklady, energie, fit-out a pobídky, začne být porovnání nové a starší budovy podstatně zajímavější,“ vysvětluje Eduard Forejt, ředitel rozvoje obchodu společnosti Passerinvest Group.
Náklady na provoz zásadně ovlivňuje i spotřeba energie
Významnou část pravidelných nákladů na provoz kanceláří tvoří také energie. Jejich spotřebu přitom ovlivňuje už samotný návrh budovy a způsob, jakým spolu fungují technologie zajišťující například vytápění, chlazení nebo automatické řízení vnitřního prostředí.
V projektu Sequoia proto Passerinvest Group počítá s kombinací tepelných čerpadel, fotovoltaiky, sálavých stropů, venkovních žaluzií a inteligentního řízení budovy. Cílem je dostat celkovou dodanou energii přibližně na 30 kWh/m² ročně, a to při zachování vysokého komfortu pro uživatele. Budova zároveň míří na certifikaci BREEAM Outstanding a splnění požadavků EU taxonomie.
„Udržitelnost se podle mě nejlépe pozná v běžném provozu. Můžeme mít špičkové certifikace, ale nakonec rozhoduje, kolik energie budova potřebuje, jak hospodaří s vodou, jak efektivně fungují její technologie a jaké provozní náklady vytváří. U projektu Sequoia proto řešíme budovu jako jeden celek. Každé technické rozhodnutí musí dávat smysl nejen samo o sobě, ale i ve vztahu k ostatním systémům,“ vysvětluje Petr Bečán, Senior Technical Manager & ESG společnosti Passerinvest Group.
Firmy mohou ušetřit i tím, že si pronajmou méně prostoru
Do celkových nákladů na kanceláře významně vstupuje také velikost pronajaté plochy. Firmy přitom často platí i za prostory, které využívají jen příležitostně. Typickým příkladem jsou velké zasedací nebo konferenční místnosti potřebné několikrát do měsíce. Po zbytek času mohou zůstávat prázdné, firma za ně ale stále platí nájemné, servisní poplatky a energie.
V administrativní budově Sequoia proto vzniknou sdílené meetingové prostory s kapacitou až 200 lidí. Nájemci tak mohou vlastní kanceláře navrhnout podle toho, co skutečně využívají každý den, a větší prostory potřebné jen příležitostně využívat v rámci společného zázemí budovy.
„Pokud díky sdíleným prostorům firma nepotřebuje například 150 nebo 200 m² vlastní konferenční kapacity, nešetří pouze na nájemném. Nemusí tuto plochu ani vybudovat, vybavit, chladit, uklízet a následně dlouhodobě provozovat. Při hodnocení efektivity kanceláří proto není důležité jen to, kolik stojí jeden metr, ale také kolik metrů firma skutečně potřebuje. Velká zasedací místnost využívaná jednou týdně totiž stojí peníze i po zbytek času, kdy zůstává prázdná. Pokud lze takovou funkci sdílet v rámci celé budovy, může firma část těchto nákladů jednoduše ušetřit,“ říká Eduard Forejt.
Firmy mohou od stěhování odradit náklady na úpravu a vybavení kanceláří
Při porovnávání nové a stávající kanceláře je potřeba počítat také s náklady, které mohou naopak hovořit ve prospěch setrvání na současné adrese. Jednou z největších položek je vybudování a úprava nových kancelářských prostor podle potřeb konkrétní firmy. U větších společností se podle Passerinvest Group může tato investice pohybovat v desítkách, někdy i stovkách milionů korun. Další výdaje pak přináší samotné stěhování, nábytek, AV nebo zajištění technického a IT zázemí v nových prostorách.
Právě vysoká počáteční investice může být jedním z hlavních důvodů, proč se firma rozhodne ve stávajících prostorách zůstat. U nových projektů ale může s touto překážkou pomoci pronajímatel. Vedle standardních pobídek, například období bez placení nájemného, může přispět přímo na vybudování a úpravu nových kanceláří nebo při dlouhodobém nájemním vztahu financovat významnou část této investice.
S takovým modelem pracuje Passerinvest Group také u projektu Sequoia. V závislosti na délce nájemní smlouvy a výši nájemného může pronajímatel převzít část nákladů na vybudování a úpravu kanceláří a část rozložit do nájemného. Firma tak nemusí celou vysokou investici hradit hned na začátku. V některých případech může pronajímatel počáteční náklady na vybudování kanceláří pokrýt i v plné výši. Kombinace pobídek na vybudování kanceláří a období bez placení nájemného tak může výrazně snížit celkové náklady spojené se stěhováním.
„Samozřejmě to neznamená, že vyšší nájemné je automaticky výhodnější. Znamená to, že vyšší nájemné může být součástí levnějšího řešení. Pro finančního ředitele totiž není totéž vydat dnes například padesát milionů korun na nové kanceláře, nebo stejnou investici rozložit prostřednictvím vlastníka budovy do desetiletého nájemního vztahu. Zvlášť pokud současně přechází do budovy, která má po celou dobu generovat nižší účty za provoz a energie,“ říká Eduard Forejt.
Podle společnosti Passerinvest Group proto nelze jednoduše říci, že nová kancelářská budova je vždy výhodnější než starší. Stejně tak ale nižší nájemné automaticky neznamená levnější kancelář. Při porovnávání jednotlivých nabídek je potřeba dívat se na náklady v celé jejich šíři – od nájemného a pravidelných výdajů na provoz přes velikost pronajaté plochy až po počáteční investici spojenou se stěhováním a úpravou nových prostor. Rozhodující je, kolik firma za kanceláře skutečně zaplatí za celou dobu nájmu. O tom, že je taková nová budova komfortnějším, kvalitnějším i udržitelnějším řešením, není pochyb, ale teprve tento pohled ukáže, která varianta je pro danou firmu ve výsledku ekonomicky výhodnější.
Více informací a fotografie v tiskové kvalitě Vám poskytne:
Kristýna Samková, Head of PR and Marketing dept.
PASSERINVEST GROUP, a.s.
Tel.: (+420) 221 582 111
E-mail: Kristyna.Samkova@Passerinvest.cz
www.passerinvest.cz, www.brumlovka.cz
Kamila Žitňáková
Crest Communications a.s.
Mobil: (+420) 725 544 106
E-mail: kamila.zitnakova@crestcom.cz
O společnosti:
Passerinvest Group (dále Passerinvest) je ryze český stavitel a investor. Společnost byla založena Radimem Passerem již v roce 1991 a od té doby získala řadu zkušeností s výstavbou administrativních a komerčních budov, rezidenčních objektů i občanské vybavenosti. Passerinvest je jako odpovědný urbanistický developer od roku 1998 spojován převážně s Brumlovkou v Praze 4, která je jedním z největších a nejúspěšnějších urbanistických projektů nejen v České republice, ale i v celé Evropě. V roce 2025 získala Brumlovka jako jediná lokalita svého druhu prestižní certifikaci Fitwel s nejvyšším hodnocením tří hvězd, a to jako první a jediná v rámci EU. Vedle Brumlovky rozvíjí Passerinvest také lokalitu Nové Roztyly. Její součástí je již dokončená administrativní budova Roztyly Plaza a připravovaná administrativní budova Sequoia, která je součástí postupné transformace území v moderní městskou čtvrť propojující kanceláře, budoucí bydlení, služby, veřejná prostranství i rozsáhlou zeleň. Principy městské výstavby a dlouhodobě udržitelný rozvoj Prahy i České republiky jsou součástí vize společnosti Passerinvest, která si díky svému odpovědnému přístupu vybudovala velmi dobré jméno jak na domácí, tak na mezinárodní úrovni. Zásluhu na tom má nejen kvalita realizovaných projektů a vysoká úroveň poskytovaných služeb, ale také smysl pro fair-play, zákaznický přístup a zejména zodpovědnost vůči společnosti i životnímu prostředí.
